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〔記者徐義平／台北報導〕過去幾年房市短期交易頻繁，是房價不斷墊高主因。根據財政部發布的「房地合一2.0」相關數據，2021年7月至2022年年底，1年內短期交易遭課45%重稅的件數高達4.21萬件，平均每4件就有1件屬短期交易，貢獻國庫約150.37億元，推估實際獲利金額高達334億元，平均一件賣家獲利入袋近80萬元。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，根據財政部資數據，自2021年7月1日「房地合一2.0」上路後，遭課徵45%稅率的房市短期交易件數依舊持續增長，直到2021年年末內政部提出「平均地權條例」修正案，才對投機客產生嚇阻作用。

陳賜傑補充，在房地合一2.0上路後的一年半時間，共有16.37萬件房市交易案須要繳稅，其中屬於一年內短期交易則有4.21萬件，占比高達25.71%，相當於每4件就有1件屬短期交易。

而房地合一2.0上路後的一年半，45%高稅率的房市交易案合計貢獻約150.37億元稅收，根據永慶房屋回推實際獲利總額高達334億元。

2.0上路後 房市短期交易貢獻國庫逾150億稅收

進一步觀察每一季短期交易獲利金額變化，2021年第3季每件獲利金額約59.3萬元，但到了2022年第4季，每件獲利金額則拉高至92.2萬元，增幅約55.48%。陳賜傑指出，在2022年第四季，接手短期交易的買家，每件平均要多付出將近100萬元才能買得到。而這些房市短期交易拉高的驚人價差，依舊帶動整體房價的迅速上漲，對整體房市的穩定更是產生負面影響。

此外，財政部發布2022年全國營利事業房地合一稅稅收高達171.9億元，比2021年的稅收多出一倍以上。而內政部在2023年4月公布的數據顯示，自2019年至2022年間，非不動產及營建業法人持有1年內房產便出售比率超過5成，2022年更是高達近6成，顯示非不動產業及營建業法人的房市短期買賣行為明顯，對房市也產生一定程度的影響。

財政部高雄國稅局今（12）日表示，個人重購自住房地，依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，同時符合下列三項條件者，可申請適用退（抵）稅優惠規定。

適用條件包括：

一、出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在二年以內。

二、自住房地：個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用。

三、先售後購（移轉登記次日起5年內申請退稅）或先購後售（申報時申請扣抵）均可適用。

財政部高雄國稅局指出，個人重購自住房地可申請退抵稅金額，是以重購價額占出售價額之比率，自出售舊房地所繳納房地合一所得稅計算退稅額或扣抵稅額，退抵稅金額不得超過已繳納或應納稅額。

房地合一稅有自住優惠，自住滿6年，可有400萬元免稅額，還有10%優惠稅率。一位民眾買了新房，自已住在舊屋，把子女戶籍遷到新房，以為子女住滿6年，到時出售就可採用優惠稅率，但最近要轉售才發現根本不適用。

原來，房地合一稅規定，所謂自住，必須是屋主個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，並居住於該房屋連續滿6年。其中關鍵是「未成年子女」，該位民眾的子女都已成年，因此不適用。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，這位民眾名下有2間房屋，一間在2016年以前取得，屬於舊制，不適用房地合一稅，另外一間則是在2021年購買，適用新制房地合一稅，2間房子都是自住使用。

由於銀行帳單、交通罰單、水電單的通訊處都在舊家，覺得更改很麻煩，民眾和太太就沒有遷戶籍，但為了辦理自用住宅優惠地價稅，以及考慮未來出售時，適用房地合一稅自用稅率，仍在第一時間把成年子女戶籍遷入新家。

依照房地合一稅規定，持有5年內轉售課稅35%～45%，5年到10年課20%，10年以上也要課15%。但是如果符合自用優惠條件，則有400萬元免稅額，且稅率只要10%。

舉例來說，1間房子出售如果獲利1,000萬元，符合自用先減400萬元免稅額，剩下600萬元再以10%稅率計算，稅額約60萬元。

但如果不符合，持有6年以後出售，則以1,000萬元課20%，稅額200萬元，是自用稅額的3倍多。

至於自用優惠須符合3條件：

1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

鄭文在說，很多人沒注意到必須是未成年子女，以為只要子女戶籍遷入就可。上述民眾就是其中之一。日前該民眾動念把新買的房子賣掉，和地政士一聊，才赫然發現只把成年子女戶籍轉到新屋，不適用房地合一稅自住優惠。

他說，這對夫妻發現後，立刻把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但要適用優惠房地合一稅，已必須重新起算，再等6年。

鄭文在表示，如果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，最好把個人的戶籍遷入新制房屋內，若是 子女也必須是未成年子女，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。

房地合一2.0在110年7月上路，最高稅率為45％，為的是抑制投機客短期炒作，不過民眾若遇到七種狀況，是可適用20％的稅率。資深地政士就提醒，尤其是和建商合建分屋的地主戶，要留意「房屋可能是新制，土地可能是舊制」的狀況。

財政部針對房地合一稅有所謂的豁免優惠稅率條款，包括一、負擔重大傷病醫藥費，二、非自願離職、調職，三、受家暴或人身安全威脅，四、欠稅或欠債且進入強制執行程序，五、依《民法》第796條房屋鄰居越界建築，六、依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣，七、參與都更或是危老重建所分到的房屋，首次出售。

針對第七點，正業地政士事務所所長鄭文在表示，民國105年以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？ 

首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。

鄭文在表示，當「土地＋房屋」出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。

至於，房地合一稅的稅率則以20％計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，若超過10年以上，房地合一稅率則以15％計算，而非以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。

獲利＝售價-成本-費用（取得、改良、銷售），其中，售價指拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。「取得費用」包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等；「改良費用」包括裝修房屋等費用。「銷售費用」如仲介費，或是買賣總價3％計算的費用（最高以30萬元計）。

鄭文在表示，最後就是適用房地合一稅稅率，合建分屋沒有45％、35％的適用，原則上是獲利的20％計算，若土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15％計算房地合一稅。

如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10％的優惠稅率（限交易前6年內未曾適用本款規定）。

什麼是「房地合一稅」？

你知道什麼是「房地合一稅」嗎？所謂的房地合一稅，為2016年上路的房地交易新稅制之一，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。總括來說房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

但自住一族不用擔心受影響，仍可適用 重購退稅 與 自住減免 兩大優惠：

1、重購退稅：民眾只要個人買賣自住房地產，滿足下述條件，無論是先購後售，或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠

– 包括出售前一年未做營業或出租

– 個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住

– 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內。

– 五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制

2、自住減免：本項優惠意指個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，但須留意優惠為六年內限用一次。

房地合一稅怎麼計算？ 申報時間＆準備文件一次看！

1、計算說明：

因為房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行，因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。

2、申報時間：

房地合一稅申報時間點包含：

– 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報

– 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報

– 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報

– 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

3、申報文件：

申報準備的文件為包含：

– 申報書

– 買賣交易契約書影本

– 想抵扣的費用證明相關文件

房地合一2.0版(新版) v.s 1.0(舊版)差異比一比！

房地合一新舊版四點大不同：

– 拉長「短期交易」重稅期：從舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。

將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。

– 提高境內企業稅率：由原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。

– 補足舊版避稅漏洞：新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

房仲業者指出，桃園預售市場房價持續向上攀揚，自2020年出現每坪新台幣40萬元天價後，去年多個建案成交價站上4字頭，甚至有建案每坪高達58.7萬元，創下桃園預售屋最高單價。

台灣房屋今天發布新聞稿指出，根據實價登錄顯示，桃園預售市場去年有近40個建案最高價達每坪40萬元。其中，有5個建案衝上5字頭，甚至有建案每坪最高達58.7萬元，直逼6字頭，創下桃園預售屋交易冠軍。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，桃園從小宅到豪宅產品房價全面向上攀升，高單價預售物件遍及藝文、中路、小檜溪、經國重劃區、龜山長庚商圈、青埔高鐵特區等地。

江怡慧表示，桃園房市過去能站上4字頭單價的物件多屬超級豪宅，不過，近年不少建商因應市場低總價趨勢，推案規劃朝小宅靠攏，許多小坪數新案都坐落重劃區精華地段，讓小宅社區也躋身高單價排行榜。

不動產實價登錄2.0新制將於7月1日正式上路，同時實價登錄申報義務，由地政士申報改為買賣雙方共同申報，且需提前至買賣登記案件送件時一併申報，桃園市地政局全國首創買賣登記案件完成後24小時即可查詢措施，市長鄭文燦並要求加強實價登錄新制宣導，如桃園航空城計畫的土地交易資訊皆上網公開，資訊透明化可有效降低人為炒作或哄抬土地價格。

鄭文燦23日在視察桃園地政事務所指出，為了提升交易資訊透明度，地政局全國首創買賣登記案件完成後24小時即可查詢措施，他也請地政局加強實價登錄新制宣導，針對不動產相關產業從業人員及一般民眾，除以網路直播宣傳外，亦可辦理實體說明會或教育訓練，結合社會資源進行多元宣傳，並請各地政事務所安排專人輔導服務及製作清晰的填載範例供民眾申報參考，因為申報時視實際錯誤內容，處6,000元至15萬元罰鍰。

鄭文燦說，不動產買賣原始申報金額，會影響下次交易成本，落實實價登錄政策，有助價格透明化、掌握市場交易行情及趨勢，有利市府制定更貼近市場需求的地價政策。如桃園航空城計畫的土地交易資訊皆上網公開，資訊透明化可有效降低人為炒作或哄抬土地價格，避免地主因資訊落差而權益受損。

地政局長陳錫禎表示，因應實價登錄2.0新制7月1日上路，地政局舉辦服務流程整合會議、教育訓練、提供專人輔導一站化服務等因應作為，同時透過多元管道廣泛宣傳新制內容，並製作實價登錄懶人包、專人服務櫃台及提醒申報的貼心簡訊等。如市民朋友有實價登錄相關問題，可洽「桃園市政府地政局」官網（網址：https://land.tycg.gov.tw/index.jsp）查詢或至各地政事務所洽專人服務。

預售屋實價登錄上路滿一周年，依市調機構統計，預售屋實登上路一年間，全台預售屋成交件數達 8.88 萬筆、其中 10 大交易熱門行政區以桃園市囊括 4 成，又以龜山區居全台之冠，預售屋成交 3881 件，桃園還有中壢、桃園、大園進入前 10 名。

《591 實價登錄》統計，在前 10 大預售屋件數合計 8.88 萬件中，桃園四個行政區合計為 1.26 萬件占 10 十大熱門行政區的 14.25%。

近一年全台預售屋交易最火熱的行政區就位於桃園龜山，近一年成交件數 3881 件，成交單價約 30.4 萬元，龜山自 2017 年機場捷運通車後，大量建商紛紛插旗 A7 重劃區推案，該區不僅房價親民且緊鄰新北，成為雙北首購天堂。預售屋交易量居次的則為桃園中壢，近一年成交件數 3759 件，單價約 37.8 萬元，中壢區交易多集中在青埔，該區擁有雙鐵交會，加上大型購物商場進駐，未來還有亞洲矽谷、會展中心等建設，買盤除了在地客外，還包括北客、竹科客及商務客。

台中北屯近一年預售屋交易件數 3753 件，成交單價 35 萬元，受惠捷運綠線通車及重大建設興建等利多助攻，北屯發展快速，人口移入穩居台中之冠，加上擁有捷運機廠、廍子、11 期與 14 期等眾多重劃區，奠定該區房市交易。成交量同樣突破 3 千件的還有桃園市桃園區，成交單價 35.8 萬元，桃園區屬於桃園核心區域，內有藝文、經國、中路及小檜溪 4 大重劃區蓬勃發展，未來還有捷運綠線行經，後勢看好。

預售屋交易量第五名則由台中梧棲奪下，近 1 年成交件數 2985 件，這區域於台中港三井 OUTLET 開幕後，替房市注入活水，加上房價僅 1 字頭，是上榜的行政區中單價最親民的區域，吸引大量首購移居。接著則由新北的板橋與三重拿下，兩區為新北蛋黃區，近一年預售屋成交量接近 2000 件，單價均突破 5 字頭，前者交易量多集中在江翠北側重劃區；而後者則有二重重劃區及仁義重劃區推案積極。

單價突破 5 字頭的還有台中西屯，為台中房價領頭羊，西屯近一年預售屋交易量共 1868 件，西屯擁有台中工業區、台中科學園區以及七期市政中心，強勁的就業人口支撐當地房市需求。交易量不遑多讓的還有桃園大園，該區除了青埔推案火熱外，鄰近的大園客運園區也成為房市新寵。最後則是台南安南區，近一年成交件數突破 1700 件，單價 26.8 萬元，安南區在北外環快速道路建設下，縮短與南科之間的距離，區域內熱門的九份子重劃區，吸引不少南科新貴置產。

7月1日實價登錄新制即將上路，繼新北市、台中市超前部署，桃園市3日也宣布因應新制，設有未申報的貼心簡訊提醒外，除可透過實登專區懶人包、一站化服務，減少民眾申辦時間，更全國首創申報後24小時可至專區查詢結果，有效提升效率。

實價登錄2.0新制將於7月1日正式上路，桃園市地政局長陳錫禎表示，未來不動產買賣登記案件的實價登錄申報義務，義務人由地政士回歸買賣雙方共同申報，以往案件登記完畢後30天內申報，改為買賣登記案件送件時一併申報。

罰則明定視實價登錄申報錯誤內容，分輕重處罰，倘若逾期申報，將按次處罰3~15萬元，若價格資訊申報不實，不提供改正機會，直接裁罰處以~15萬元，而價格資訊以外申報不實，則處以6,000~3萬元。

而新北市、台中市日前陸續推出便民措施，新北市開辦同一櫃台同時受理實價登錄申報與登記案件收件，並規劃實價登錄櫃台專責處理補申報、更正申報及民眾諮詢；台中市政府地政局則主打「七心」級便民措施，推行預約制、開發簡訊程式等。

至於桃園市，陳錫禎指出，因應實價登錄新制上路，除了設有未申報的貼心簡訊提醒外，申報前，民眾可透過市府實登專區的懶人包，瞭解相關資訊；申報期間，則提供一站化服務，減少民眾申辦等待時間；申報後24小時，即可於「桃園住宅及不動產資訊桃寶網」查看。

桃園青埔去年底在實價登錄爆出每坪逾75萬元的新高價，引發熱議，議員直言，實價登錄應值得信賴，但出包非首例，業者賺到免費廣告，政府淪炒房打手，呼籲應嚴審過濾。地政局指出，該案登載錯誤已立即下架開罰3萬，強調預售屋累積10筆才會揭露，平時除系統自動比對價格波動示警，也會人工抽查，防堵不實。

「中壢房市竟然出現7字頭房價」議員謝美英和張桂綿說，根據地政局調查，桃園房市成交平均價格，大樓平均每坪23.8萬、公寓16.1萬，各區成交均價以龜山最高達27萬、桃園居次25.3萬、蘆竹24.9萬，但中壢青埔地區去年底竟在實價登錄爆出每坪75.16萬元的交易金額，創下青埔當地新高價，比行情超出20萬元。

謝美英說，驚人天價非首例，過去台南和新竹市也出現登錄異常，都是因為車位面積未確實登錄，導致單價從3字頭暴增至6、7字頭，雖然之後遭下架，但已賺到討論熱度，等同打了免費廣告。

謝美英直言，民眾買房多先上實價登錄網站搜尋房價，「內政部不動產交易實價登錄查詢服務網」應值得信任，不能淪為不肖廠商作價、炒房工具，地政局責無旁貸，一定要嚴查、重懲。

地政局指出，青埔75萬的預售屋是因漏計車位面積導致單價飆高，蘆竹地政事務所去年11月發現申報價格資訊偏離市場行情，立即將該戶申報資訊隱匿，今年1月也依平均地權條例對業者申報資訊錯誤部分裁處3萬元罰鍰。

地政局指出，系統會主動針對偏離行情價格示警，地政局也會不定期抽查，像是去年預售屋共申報1萬7902件，查核1856件，查核比率為10.37％，超過內政部規定的9.5％，且去年開始全面實地查核，所有預售建案至少查核過一輪，共查了181個建案，避免集中查核少數銷售量大的建案。

地政局也分析，實價登錄申報錯誤原因，以價格資訊未依買賣契約書填寫、建物面積登打錯誤、車位資訊遺漏申報等為主，去年申報錯誤有14件、共裁罰42萬元。今年截至2月共申報1751件，僅1件申報錯誤、裁罰3萬元，申報錯誤比率並不高，但仍會持續辦理實價登錄宣導，並積極查核，以維護不動產市場資訊透明化及交易安全。

（中時 蔡依珍）