美國商務部資助台積電亞利桑那州廠：晶片法的關鍵里程碑

美國商務部近日宣布，根據「晶片法」（Chips and Science Act）向台積電位於亞利桑那州的先進半導體製造廠提供高達66億美元（約新台幣2143億元）的直接資金支持，用於建設三座尖端晶圓廠。這項資金將幫助台積電加速在美國的技術研發與產能布局，進一步推動美國在全球半導體產業的領導地位。同時，這也是晶片法實施以來最重要的進展之一，凸顯了美國在半導體自主化與科技安全上的決心。

晶片法的背景與核心目標

「晶片法」全名為《2022年晶片與科學法案》，由美國總統拜登於2022年8月正式簽署生效。此法案的主要目標是促進美國本土半導體製造業的復興，減少對外部供應鏈的依賴，並提高在全球科技產業中的競爭力。晶片法提供約527億美元的直接補助及約750億美元的貸款授權，資金主要分配於以下三大領域：

1. 半導體製造補助：直接支持美國本土或外國企業在美設立晶片製造廠。


2. 研發與創新：推動國內尖端半導體技術的研發。


3. 基礎設施建設：改善晶片製造所需的能源、運輸與供應鏈條件。

美國的半導體供應鏈危機

過去數十年，美國的晶片製造逐漸轉移至亞洲，特別是台灣和韓國，這使得美國在高端半導體上的自給率大幅下降。隨著地緣政治風險升高以及COVID-19疫情帶來的供應鏈中斷，美國政府意識到需要加速恢復本土的半導體生產能力。

台積電亞利桑那州廠的關鍵角色

項目規模與目標

台積電在亞利桑那州的投資總額超過650億美元，這是該公司在美國的最大規模投資項目。根據規劃，這三座晶圓廠將專注於尖端製程技術的生產：

• 第一座晶圓廠：計劃於2024年初正式投產，專注於5奈米與4奈米製程，產能接近台灣本土同類工廠。


• 第二與第三座晶圓廠：預計分別在2026至2027年間完成，目標技術為3奈米及以下的先進製程。

台積電董事長魏哲家表示，此次合作將促進美國與台積電在技術、生產及市場上的深度整合，並進一步鞏固雙方在全球半導體市場的地位。

美國政府的資金與貸款支持

美國商務部宣布，除了66億美元的直接補助外，晶片法計畫辦公室還將向台積電提供高達50億美元的貸款，這些資金將分階段依據工廠建設、生產進度與商業化目標完成情況發放。這不僅能減輕台積電的資金壓力，也為美國政府對晶片法的實施帶來實質回報。

項目帶來的影響與挑戰

對美國半導體產業的影響

1. 
   

   提升本土生產能力
   
   台積電的亞利桑那州工廠將是數十年來首座在美國生產尖端晶片的製造設施，產品涵蓋智慧型手機、自駕車、高效能運算及AI等應用領域。

   
   


2. 
   

   供應鏈穩定性
   
   美國能藉由台積電的先進技術，減少對亞洲供應鏈的依賴，降低因地緣政治而導致的供應風險。

   
   


3. 
   

   促進高科技就業
   
   亞利桑那州的三座工廠在運行後，將創造數千個高薪技術工作機會，並帶動相關產業的發展。

   
   

台積電面臨的挑戰

1. 
   

   人力資源限制
   
   美國半導體工程人才相對短缺，台積電需加強與當地教育機構及技術學校的合作，培養本地化人才。

   
   


2. 
   

   高昂的生產成本
   
   美國的生產成本較台灣高昂，包括土地、能源及人工費用等。台積電需通過技術創新與規模經濟來緩解成本壓力。

   
   


3. 
   

   文化與運營差異
   
   在美國設廠需要克服文化差異、管理模式及監管要求的挑戰，這可能會對項目進度造成一定影響。

   
   

晶片法下的未來展望

美國政府希望晶片法不僅能促進當地半導體製造業的回流，更能吸引全球其他半導體企業到美國投資。例如，三星、英特爾等企業也計劃在美國擴大產能，這將進一步鞏固美國在半導體產業的全球領導地位。

同時，台積電在美國的成功布局，將成為其他科技企業國際化的重要範例，並可能促使更多跨國企業加大對美投資。

結論

美國商務部向台積電提供的66億美元補助，是晶片法實施的重要里程碑，標誌著美國在半導體自主化與供應鏈穩定性方面邁出了關鍵一步。隨著亞利桑那州三座工廠的逐步投產，台積電不僅能繼續鞏固其全球半導體領導地位，也將為美國高科技產業注入新動能。在未來，這種雙贏合作模式有望成為推動全球科技創新的重要力量，為全球半導體產業創造更多可能性。

根據內政部資料顯示，全台4月建物買賣移轉棟數為2萬593棟，月減24.4%，合計今年1到4月全台建物買賣移轉棟數的交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，不僅創2018年來最低交易紀錄，綜觀自1999年以來共出現5次量縮幅度逾2成的紀錄，分別是網路泡沫、金融海嘯、奢侈稅上路以及房地合一上路，今年的年減幅則創下史上第四大。

內政部最新資料統計，4月全台建物買賣移轉棟數為20,593棟，月減24.4%，再與去年同期的2萬8861棟相比，年減28.6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，4月建物買賣移轉棟數反映3月至4月初的市況，由於《平均地權條例》的政策衝擊漸趨淡化，房市回歸供需基本面，但新屋交屋潮暫時退卻，抑制房市整體量能表現，量縮幅度明顯，交易動能續弱。。

陳金萍指出，合計今年1至4月的全台建物買賣移轉棟數表現，前4個月交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，為2018年以來最低交易紀錄，創6年新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。

進一步觀察歷年1至4月房市交易量表現，陳金萍說明，自1999年以來共出現5次量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受網路泡沫衝擊，較1999年同期減27.2%；2009年因金融海嘯衝擊，年減23.8%、2012年因奢侈稅上路與總統大選影響，年減31.5%；2016年房地合一稅上路也讓交易量年減29.4%。今年明顯量縮25.3%，年減幅創下史上第四大。

陳金萍提醒，全球金融市場仍存在不少風險，經濟展望不佳，而國內經濟成長率恐難「保2」，加上央行連5度升息，五大行庫4月新增房貸利率已正式突破2%大關，同時超額供給後遺症逐漸顯現，讓今年房市存在諸多不確定性因素，交易量能表現難以樂觀期待。

有土地待出租的地主請小心！近期台中市轄內屢有黑心掮客，以從事植栽為由承租土地或是以免費提供土方協助整地方式，仲介來路不明廢棄土方回填或棄置於土地後，逃逸無蹤，地主不僅收不到租金，後續龐大的清除復原費用更令地主求助無門，中市府環保局提醒地主遵守「不輕易出租土地、不違規填土、不貪小便宜」等三不原則，避免讓不法業者有可乘之機。

環保局說明，行政院環境保護署為保障土地出租人權益，訂定「出租不動產（土地、廠房）建議約定事項」，建議出租人簽訂租賃契約時，將設置管理措施、定期巡查相關管理措施、廢棄物清理責任約定等事項，納入租賃契約內容，避免土地、廠房出租後，遭惡意違法貯存、堆置或棄置廢棄物。

環保局進一步說明，任意棄置廢棄物或未經主管機關許可，提供土地、廠房供回填、放置廢棄物，最重可處5年以下有期徒刑得併科新台幣1,500萬元以下罰金，且事後仍需負起環境復原的責任。

環保局指出，農地如有地勢低窪、排水不良等因素需移入土方改善耕作環境，得依「台中市申請農業用地整地審查作業要點」提出申請，由農業局會同相關機關審認，於山坡地從事農、林、漁、牧相關使用之開挖整地、傾倒及堆置土石等行為，應先擬具水土保持計畫送請水利局核定，如有土地違規使用情事，將依法裁處並限期改正，另載運剩餘土石方之清除機具，應隨車持有載明剩餘土石方產生源及處理地點的證明文件，違反規定者最重可處新台幣30萬元罰鍰。

環保局呼籲，地主應謹慎出租土地，以免遭人非法使用，閒置的土地建議設置圍牆等阻隔設施並時常巡查，善盡土地管理義務，若有發現不明車輛進出土地，可利用環保局報案專線04-23280380或全國公害陳情專線0800-066666通報，環保局將儘速派員前往查處，共同守護環境家園。

捷運宅已成為通勤族居住的偏好類型，新北市新莊地政事務所針對捷運新莊蘆洲線、環狀線等16站，分析各站周邊500公尺內買賣及租賃實價登錄資料，其中買賣交易熱點為幸福站及台北橋站；價格最親民是迴龍站及丹鳳站。

新莊地政事務所主任林圭宏表示，統計近3年各站周邊500公尺內的9600餘筆買賣案件實價登錄資料，移轉建物型態以住宅大樓及華廈為大宗占73.3%、移轉建物面積以20至40坪居多，占58.3%，成交總價多落於1千至2千萬元區間。

根據實價登錄資料，近3年環狀線以幸福站買賣移轉量1316件最多，建物面積在20至40坪間的大樓華廈，成交均價每坪51至58萬元、平均總價2015萬元；新蘆線則以台北橋站933件最多，成交均價每坪55至56萬元之間、平均總價1738萬元。

新莊地所分析，幸福站因緊鄰頭前及副都心兩大重劃區，範圍內多為屋齡較新的住宅大樓，坐擁四座綠地，備受喜愛純住宅區的族群青睞；台北橋站則因與台北市僅一橋之隔，且均價較台北市親民，交易熱絡。

另分析各站中總價及均價最親民者，則屬新蘆線的迴龍站、丹鳳站，該兩站周邊均價每坪40至45萬元、平均總價1304至1331萬元，迴龍站地處新北市新莊區、樹林區與桃園市龜山區交界，生活圈內有傳統市場、龍鳳公園，也有丹鳳國小及高中，兼具文教區及生活便利的優勢。

丹鳳站位於新莊區與泰山區交界，鄰近機場捷運泰山貴和站，周邊多為工業區，區域內有鴻金寶商圈、四維市場及福營國中，交通便利且生活機能齊備，該兩站房價相對平實。

桃園鄰近台北地區，不僅擁有全台灣最大的國際民航機場，更是台灣的工業重鎮之一，因此吸引不少海內外的人們定居。根據桃園市國土計畫草案，桃園將以桃園都會區、中壢都會區、航空城都會區做為桃園的三大都市中心，要將這三個都會區連接起來勢必得靠大眾運輸，桃園的各項軌道發展如今正著手展開，現已建設的桃園機場捷運，方便桃園以北的民眾去往機場，桃園內部此時也正進行捷運綠線的施工作業，捷運綠線途經桃園車站、中壢火車站以及機場捷運，實現桃園三大都會中心串聯。關於捷運綠線，桃園市議員林政賢表示：

「當然第一個就是綠線當然是比較重要，是桃園最重要的一條運輸路線，那桃園人口的精華區也都在綠線，捷運顧名思義就是要便捷，但是桃園區究竟是桃園的首善之區，所以要規劃這一條絕對是要首要，那第二點綠色捷運是桃園第一條自己規劃、自己設計、自己施工的路線，從綠線規劃也有好的開始，也有承先啟後的作用，那以前我們的機場捷運是中央政府來全額出資跟興建，我們(桃園)只出一點點錢，所以綠色捷運是我認為是桃園要發展起飛一個非常重要的起點。」

桃園捷運綠線將桃園各個區域連接起來，不僅能抵達桃園的都會中心，更能前往桃園不同地區，人潮流動帶動經濟，對於捷運綠線帶來的交通作用以及經濟評估，林政賢指出：

「103年升格後相關的交通建設的擴充跟都市整體的規劃，我想顯得就非常重要，捷運可以打造便利的北北桃一日生活圈，讓北部城市的連結網更加完善，這大概是交通方面，那經濟效益的話，一個進步的城市必然也一定要是樂趣、宜行還有重視環保，低碳與永續發展，捷運就是大眾運輸發展交通進步的一個供給的象徵，讓這個肇事也減少，緩和市區的塞車現象，捷運站附近也可以發展這個商圈讓土地更有價值。」

第二期預計於2027年10月通車的八德至展演中心路線段G03到G06區間皆位於介壽路地底下，施工過程部分道路縮減或是封閉，桃園捷運工程局以及桃園市政府也在社群平台提醒民眾多使用替代道路，如何看待這個交通黑暗期以及完工後的想法，桃園居民湯小姐表示：

「介壽路我走的部分大部分是兩線道，可是呢因為有些工程施工的地方他會從兩線道改成一線道，就變成說所有的車都要一線道地方去擠，我當然是希望就是第一個它施工期能夠變短嘍，減少這個交通黑暗期，然後再來的話就是，綠線蓋完之後當然他如果可以在弄什麼環狀啊，讓桃園更四通八達的話那當然是最好以後都不要開車，如果能夠像這樣子的話我覺得這一些辛苦都是值得的啦。」

同一時間桃園鐵路也正在進行地下化工程，連接桃園與新北的捷運棕線也在積極規劃中，不久後桃園車站將成為一個三鐵共構的車站。不過提到鐵路地下化，與桃園同時期核定的台中車站已然完工，桃園車站卻在2015年停止當初鐵路高架化計畫，直到2020年各地方的臨時站陸續動工，針對桃園鐵路地下化，林政賢認為：

「當然時代一直進步，所以鐵路地下化或高架化當然是一定有它的必要性，那本來我們鐵路高架化預計本來是108年通車，那我們跟台中的是同時核定鐵路高架化，現在台中已經正在通行了。而且地下化是要119年，就是鄭文燦說119年才能完成，那事實上我看這個情形，看起來我也跟內勤工程師開槓一下，起碼要120年以後才能完工。」

桃園車站如今隨著科技與時代的進步走向一個便利的社會，未來民眾可搭乘綠線探訪不一樣的桃園，除了鐵路、綠線以及棕線的三鐵共構，桃園捷運更將拓展線路打造環狀軌道系統，將服務涵蓋桃園60%以上人口，滿足桃園居民的勤需求。

以上新聞由華岡電台記者  楊芯慈  採訪報導

2012年8月實價登錄正式上路，是我國不動產交易資訊透明化重要里程碑，國內全台一年不動產交易金額高達數兆元，在尚未有實價登錄之前，因資訊不透明，也無正式參考依據，民眾買房價格往往都是建商、代銷、房仲說了算，實價登錄上路後已成為民眾買房唯一官方認證的重要參考，也是房市交易的一面「照妖鏡」。

原先外界期待，此次修法能將實價登錄實施近七年來不足之處加以補強，其中，又以門牌揭露、預售屋交易30日內登錄、政府查核權入法等三大方向最受關注，原本在行政院版本中已有納入，但最終三讀結果，僅將房地交易資訊的申報責任，回歸到買賣雙方而非地政士；嚴格來說，此修法只是「實價登錄0.1」，連打折到0.5都談不上，已讓實價「照妖鏡」的功能弱化成為一面「哈哈鏡」。

根據政府說法，門牌全都露有涉及隱私及財產安全之疑慮。但以香港、日本，甚至是英、美等已開發國家，社區名稱、實際門牌等資訊都完整揭露，揭露的只是房地產的交易資訊，不會揭露個人資料。再者，我國已在2015年實施「第二類謄本」新措施，屋主只要申請「隱匿資料」，即可將謄本姓名、住址及統一編號部分隱匿，因此並沒有個資的問題。

在預售屋交易30日內登錄部分，此點最具爭議性。對建商而言，民眾買房即使已經下訂（訂、簽、開已付款），但到完工交屋仍不確定民眾是否真會履約，此狀況在房市回檔之際更為常見；再者，預售屋尚未有門牌，如何登錄？建商認為，實價登錄不是抑制房價的萬靈丹，實價只讓民眾看到表面房價，並未看到房子真正的價值。

建商反對或有其理由，但未說出口的卻是，預售屋若揭露房價，將大幅翻轉傳統行銷模式，一旦掀開預售屋國王的新衣，民眾不僅可得知個案真正的銷售率，以往代銷話術，例如「最後精華保留戶」也將不攻自破，建商、代銷談判籌碼變少，也意謂價格操作空間大幅降低。

其實，任何法令的制定都有其一刀兩刃的後座力，要實現居住正義不是只光靠打壓房價，自由經濟市場，「有人賣、有人買」，大家你情我願，政府要做的是讓交易資訊的充分揭露、制定公平的稅賦；對建商而言，隱匿資訊創造價格的作法將被淘汰，不應視實價登錄為財狼虎豹，房價愈透明更能凸顯產品創價能力，畢竟市場永遠是「只會錯買，不會錯賣」！

最近巢運團體公布「居住現況調查」結果顯示，無殼族買房的最大痛點，有高達九成二卡在高房價，其中有二三．七％認為此生無望買房；此外，高房價背後又緊跟著負擔不起的高房租，政府租金補貼也總是看得到吃不到，尤其是在薪資所得無法大幅提高，加以截至二月底失業率仍高達三．七％，並且失業人數亦高達四四．三萬人情況下，我們怎敢寄望一般年輕人結婚生子？縱然「實價登錄2.0」已經打開潘朵拉的盒子，惟僅止於交易資訊透明化，對於更深一層的高房價與高公設比等相關問題還是無解，導致年輕人的購屋夢想依然遙遙無期！

雖然「實價登錄2.0」即將在今年七月一日開始實施，一般人也都認為對於實際交易價格之揭露有很大的幫助，殊不知眾所企盼的潘朵拉盒子其實只打開一半而已！其間仍有不少法令規範不到的死角，有賴消費者購屋之前勤做功課，方能進一步保障購屋權益！有關此一議題，只要詳細閱讀「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以及「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之內容細節，即可充分了解其間緣由！

實價登錄對購屋權益影響至鉅

─慎勿忽略公設比與鄰避情結問題

實價登錄自二○一二年八月一日實施以來效果屢遭質疑，主要癥結在於其間仍隱含不實交易價格，此一議題如再證諸最近紅單炒作問題，益加突顯其嚴重性，因此，二○二○年十二月三十日立法院三讀通過實價登錄修法，並且即將於今年七月一日開始實施，實可謂台灣房地產交易秩序的新里程碑！

惟徒法不足以自行，購屋之前仍應勤做功課，才能確保自身購屋權益。以下謹就購屋實務常見之公設比、前後棟價差、高低樓層價差與鄰避設施(NIMBY)等問題提供建議，以供參考。另一方面，更重要的是，不能單憑實價登錄據以認定房價高低，務必實地了解周遭環境等相關細節，方得充分保障購屋權益。

一、務必親臨現場勘查地形地物

─應格外注意地段區位之優缺點

除地段區位優越性之外，更應檢視有無土壤液化或斷層帶？此外，亦應注意建案周邊是否有公園綠地或捷運交通便捷等利多因素加持，除未來便於換屋之外，更能兼具收益兼增值之投資效益。

二、危老重建價差問題

─小基地建案應格外注意市場性問題

在當前小基地面積危老重建建案愈來愈多情況下，應格外注意小基地建案之規畫設計與市場性問題；截至二月二十八日，內政部辦理都市更新總核定件數九二五件，危老重建計畫核准件數一三四七件，其中最值得關注的是危老重建基地面積竟然也有小至四十九平方公尺(14.82坪)，因此，未來應將這類不具市場性產品之實價登錄列為「僅供參考」，俾免周邊房價遭致誤導。

三、設計圖說一知半解問題

─對總配置圖、單戶平面設計圖了解有限

一般購屋者，尤其是首購，在現場銷售人員促銷話術導引下，幾乎只看到美輪美奐的樣品屋裝潢設計，以及各房間量身訂做的家具擺設，而忽略了各空間的尺寸標示；更值得關注的是，對總配置圖、單戶平面設計圖的相關位置了解有限，導致完工交屋糾紛層出不窮。

四、公設比問題

─公設比高低與價格訂定息息相關

一般購屋者大都只知道公設比約占三分之一，卻無法了解小坪數建案或套房之超高公設比動輒超過四○％，雖然有些預售建案刻意壓低公設比至二九．九九％，卻又暗藏高單價問題，因此，購屋之前務必訊問清楚，俾免權益受損！

五、前後棟價差問題

─應兼顧住家格局與生活機能

目前隨處可見不少屋型狹長建物，為兼顧通風採光，除規劃設計為前後棟之外，常見天井居中而影響住家格局與生活機能，例如仁愛路四段就有兩三棟大樓是這樣的規劃設計；試想，四戶共用天井的居家生活，不僅各戶陽台緊密相連，洗衣噪音干擾與晾曬衣物都會出現諸多不便。

其次，對於這些看似芝麻小事，卻又嚴重影響居家品質，因此，未來購屋對於所揭露例如十二樓與「12樓之１」或「12樓之２」等門牌編號建物，務必再仔細思考其實用性以及真實價差，尤其是預售建案，購屋之前更應詳細就樣品屋現場擺置之建物模型實地推演一番，俾進一步解開天井規劃設計所潛藏之奧祕何在？

六、高低樓層價差問題

─與視野景觀息息相關

通常低樓層房價較便宜，又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能，尤其是在高房價情勢下，不少人買房退而求其次選擇低樓層，這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。

一般而言，高低樓層價差，在房價較低地區每一樓層價差可能只有數千元，至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等，尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是常見，如以四十坪計算，高低樓層價差高達數百甚至上千萬元，由此顯見實價登錄2.0對於交易價格透明化之重要性。

七、NIMBY鄰避設施價差問題

─鄰避情結直接衝擊房價

所謂鄰避情結(NIMBY, Not In My Back Yard)主要係對於嫌惡設施，亦即居家周圍大小環境之中有礙觀瞻或影響身體健康的一種「不要蓋在我家後院」的心理情結或公共政策所導致的一種影響居家環境、生活品質與房價之負面設施，其最常見者例如基地台、變電所、發電廠、加油站、墳墓、垃圾掩埋場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、化學工廠、監獄、殯儀館等，多年前周杰倫母親在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避問題而不惜興訟。

實價登錄2.0旨在揭露往昔屢遭隱瞞的不公平購屋資訊，有關此一議題立法院已於二○二○年十二月三十日三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案，並於今一月二十七日公布，預定七月一日開始施行；其中對於歷來最受訾議之(一)成交資訊門牌、地號完整揭露，(二)預售屋全面納管且即時申報，(三)增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則，(四)紅單交易納管，(五)預售屋買賣定型化契約備查等五大層面，都有詳細規範，相信經過這一次修法之後，對一般購屋權益必然可以獲得進一步之保障！

摘要

1.房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一，因為房屋是一種非標準化商品。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同、格局不同、景觀不同，單價就可能有差異。

2.房地產實價登錄2.0，關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點，知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

「子房哥，明明都實價登錄2.0了，為什麼最近屋主開價還是越來越貴？」近期有換屋需求，已經看過不下二十間房的學弟Ｋ，對於近期一波房地產漲勢很不以為然。但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了，垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。」我喝了一口咖啡，慢條斯理地說：「因為房屋是一種非標準化商品。」

商品銷售，有標準化商品及非標準化商品兩種。像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品，例如大家長期關注的iPhone，除了官網上的價格，還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格，疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買，總有辦法買到更便宜，但內容規格標準相同的東西。

而且只要是正廠品，原廠規格性能、全球保固規定都一樣，所以才會出現更多比價網站、App，讓消費者針對這些標準化商品，去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同，格局不同，景觀不同，單價就可能有差異。相關價格變因還有裝修程度不同，設備維護狀況不同等等，而且即使賣方屋主認為，他花了百萬裝潢，就應該反應在房價上，但如果買方不喜歡他的裝潢，即使接手也是拆除，這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」，也出現不同的價格。因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況，那對賣方來說，隔壁實價登錄賣多少成交，他就一定要比照這個單價賣嗎？其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品，那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，對於買方來說又有什麼好處呢？我認為關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點。

大部分中古屋的買賣，在於平衡三方面的利益：「買方想買便宜，賣方想賣貴，仲介想收足服務費。」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%，從買方成交價抽2%，不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。在最終談判時，買方從交易總成本上出價，賣方從實拿金額去約定數字，自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，我們知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

知道以上這些資訊，最後剩下的就是買方願意再加價多少，去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好，實價登錄只是參考，還得跟子房哥學談判才行。」學弟Ｋ說，但感覺還是不太滿意，憤憤地問：「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢？」 「我認為實價登錄資訊越透明，解決的是『信任問題』。」我笑著回答他。過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣？因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露，建商預售屋各戶資料也揭露，大家不需要對以往收到的資訊，辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術？」在交易談判過程中，也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。有了信任，就可以減少交易紛爭，有了信任，也促進加速成交的可能。

最後再次強調，就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊，這永遠仍只是參考價格。因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」，而對「品味」的定價永遠因人而異。

實價登錄2.0改革為何?

1、地號門牌全部揭露。過去將資訊區段化、去識別化，門牌號碼以30號為單位揭露，如中正路1~30號，新制將溯及既往，從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋，都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。

2、預售屋全面納入管理、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內，申報交易價格等資訊。

3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。為查核申報登錄資訊的正確性，新制並配合增訂縣市政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或說明的規定，而疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向相關機關或金融機構查閱有關文件。

此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實情形，並可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰，經2次處罰仍未改正者，並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

4、紅單交易納管。銷售預售屋者或代銷業者收受定金時，應訂定書面契據並確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、保留簽約的權利，或其他不利於買受人之事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將該書面契據轉售予第三人。違反規定者，將按戶（棟）處15至100萬元罰鍰，防杜投機炒作。

5、預售屋買賣定型化契約管理。銷售預售屋者在銷售前應將買賣定型化契約報請地方政府備查；其使用之契約如違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並可直接按戶（棟）處6至30萬元罰鍰。

實價登錄2.0優點?

1.房地產價格更透明：以往只能看到部分資料，還可能是美化過的，現在直接揭露到門牌，可以讓民眾對特定地區的行情更有概念。

2.避免第三人操弄：新制規定須於登記當日一併辦理實價登錄，免去事後第三人協助登記錯誤，或刻意操弄的空間，申報書也簡化到只須登記三樣，含交易總價、車位個數、車位總價，能輕易上手。

3.買預售屋心裡有底：以往預售屋要等到交屋完才登錄，現在只要下訂就須登錄，對於有意買來自住的民眾較有保障，看到的價格較趨真實。

文章出處：詠騰不動產廠房買賣出租部